خرید و فروش و رهن و اجاره

بررسی روند نوروزی بازار سهام، ارز و طلا نیز حکایت از دو فضای متفاوت دارد. درحالی‌که بورس تهران روند افزایشی پایان اسفند را ادامه داد؛ دلار و سکه روزهای نسبتا متفاوتی را در نوروز تجربه کردند. 

روند کاهشی شیب تورم مسکن در ماه‌های پایانی سال گذشته، با دو حرکت از سمت تقاضا در ماه اسفند، متوقف شد به‌طوریکه بازار معاملات آپارتمان در تهران در آخرین ماه از سال ۹۷ اوج‌گیری مجدد تورم ملکی را تجربه کرد.

گزارش‌ها از جزئیات معاملات خرید مسکن در تهران طی آخرین ماه از سال گذشته حاکی است: مطابق داده‌های سامانه رهگیری معاملات املاک، میانگین قیمت هر مترمربع واحد مسی در تهران در اسفند ۹۷ رقمی معادل ۸/ ۸ درصد نسبت به بهمن ۹۷ افزایش پیدا کرد.

این میزان رشد قیمت مسکن در تهران به لحاظ بیشترین تورم ماهانه، از شهریور ماه به بعد، بی‌سابقه بوده است ضمن آنکه از مهر ماه دامنه رشد قیمت مسکن رو به کم شدن گذاشت و در دی ماه، تورم ماهانه به مرز صفر نزدیک شد اما در اسفند، مسیر تورم ملکی مجددا به سمت صعود، برگشت پیدا کرد.

در حال‌حاضر میانگین قیمت واحدهای مسی در تهران با استناد به معاملات انجام شده در اسفند سال گذشته، متر‌مربعی ۱۰ میلیون و ۹۵۰ هزار تومان است. متوسط قیمت مسکن در اسفند ۹۷ رقمی معادل ۹۵ درصد نسبت به اسفند ۹۶ افزایش پیدا کرد که به معنای تورم نقطه‌ای نزدیک به ۱۰۰درصدی در اسفند سال گذشته است.

بازار مسکن تهران در آخرین ماه از سال ۹۷ نه تنها از بابت تورم ملکی که به لحاظ رشد حجم معاملات خرید نیز وضعیت داغ و پرحرارتی را تجربه کرد.

حجم معاملات خرید آپارتمان در اسفند ماه ۳۵ درصد نسبت به بهمن ماه افزایش پیدا کرد و به نزدیک ۱۱ هزار واحد رسید. این حجم معاملات در مقایسه با اسفند سال ۹۶ حدود ۲درصد رشد نقطه‌ای داشته است.

حجم ماهانه معاملات مسکن در تهران از شهریور تا بهمن ۹۷ همواره کمتر از ۱۰ هزار واحد بود اما در اسفند ماه فراتر رفت. اکنون بخشی از تورم ماهانه ۸/ ۸ درصدی در بازار مسکن تهران در ماه اسفند، ناشی از رشد بیش از ۳۰درصدی حجم معاملات در این فاصله زمانی بوده است.

کارنامه سال ۹۶ معاملات خرید آپارتمان در تهران با ثبت میانگین قیمت ۵ میلیون و ۶۳۰هزار تومان در اسفند همان سال کامل شد اما در سال ۹۷، آخرین میانگین ماهانه قیمت به ثبت رسیده در کارنامه این بازار، مرز ۱۱ میلیون تومان را نشان می‌دهد.

متوسط ۱۲ ماهه قیمت مسکن در تهران در سال ۹۷ به مترمربعی ۸میلیون و ۲۳۰ هزار تومان رسیده که در مقایسه با متوسط ۱۲ ماهه مربوط به سال ۹۶ که ۴میلیون و ۸۳۰ هزار تومان بوده، رشد ۷۰ درصدی از خود نشان می‌دهد.

بازار مسکن ۹۷ در شرایطی به پایان رسید که حجم کل معاملات خرید آپارتمان در پایتخت طی این سال ۳۱ درصد نسبت به سال پیش رونق یعنی سال ۹۶، کاهش پیدا کرد و به ۱۱۱ هزار فقره رسید. انتظار می‌رفت بعد از پیش‌رونق مسکن، نبض معاملات خرید در سال ۹۷ بیشتر شود اما عوامل بیرونی موثر بر رفتار بازار ملک مانع از پیشروی معاملات شد.

بررسی‌ها از علت تغییر جهت شیب تورم مسکن در آخرین ماه از سال ۹۷ نشان می‌دهد: دو اتفاق متاثر از رفتار تقاضای مصرفی و سرمایه‌ای باعث شد شیب کاهشی تورم مسکن در جهت افزایشی، تغییر پیدا کند.

تقاضای سرمایه‌ای در بازار خرید آپارتمان در ماه اسفند به دلیل خلأ منوی جذاب در بازار پول که بتواند جایگزین اوراق گواهی سپرده ۲۰ درصد شود، افزایش چشمگیری پیدا کرد.

هفته‌های پایانی سال ۹۶ بانک‌ها با انتشار اوراق گواهی سپرده یکساله با نرخ سود ۲۰ درصد بخشی از نقدینگیرا جذب کردند اما با سررسید شدن این اوراق در هفته‌های پایانی سال ۹۷ از آنجا که حتی تداوم نرخ سود ۲۰ درصد نیز به دلیل انتظارات تورمی و حتی تورم موجود از یک‌سو و نرخ بازدهی بالا در بازارها از سوی دیگر، نمی‌توانست جذابیت سپرده‌گذاری بانکی را تضمین کند، در نتیجه بخشی از سپرده‌گذاران، بازار رقیب را مناسب سرمایه‌گذاری تشخیص دادند و به خرید آپارتمان روآوردند.

عمده بانک‌ها در هفته‌های پایانی سال گذشته در ازای تمدید حساب سپرده مربوط به اوراق ۲۰ درصد، نرخ سود حداکثر ۱۸ درصد را به مشتریان خود پیشنهاد کردند که از سوی برخی سپرده‌گذاران، این نرخ مناسب تشخیص داده نشد. تحقیقات میدانی از بازار مسکن، افزایش خریدهای سرمایه‌ای ملک مسی در ماه گذشته را تایید می‌کند.

شاخص های کلیدی تامین مالی مسکن توسط بانک مسکن طی ۹ ماه اول امسال از نقش آفرینی موثر این بانک خبر می دهد.

 انتشار آمارها و اطلاعات مربوط به تامین مالی مسکن همزمان با هفتاد و نهمین سالگرد تاسیس بانک مسکن حکایت از آن دارد که از ابتدای سال جاری تا پایان آذر ماه، این بانک برای ساخت و خرید ۲۶۰ هزار واحد مسی در سراسر کشور تسهیلات پرداخت کرده است.

بانک مسکن طی ۹ ماه منتهی به پایان آذر ۹۶، برای ساخت نزدیک به ۴۹ هزار واحد مسی در قالب عقد مشارکت مدنی، تسهیلات ساخت مسکن پرداخت کرد. طی همین مدت همچنین برای خرید بیش از ۲۱۱ هزار واحد مسی، در قالب عقد فروش اقساطی،‌ تسهیلات خرید مسکن توسط بانک مسکن ارایه شد.

پیش فروش آپارتمان در اندیشه کلیک کنید

این حجم تسهیلات مسکن پرداختی توسط بانک مسکن بیانگر سهم بالای ۴۰ درصدی این بانک تخصصی-توسعه­ ای در تامین مالی بخش مسکن و ساختمان است. بانک مسکن در سند ۱۴۰۰ تدوین شده توسط خود بنا دارد طی سال ­های آینده سهم خود را از تامین مالی مسکن به دست کم ۵۰ درصد برساند.

ارزان قیمت ­ترین تسهیلات شبکه بانکی در حال حاضر توسط بانک مسکن پرداخت می­ شود که شامل تسهیلات صندوق پس­ انداز مسکن یکم است. این تسهیلات در بافت فرسوده با نرخ سود ۸ درصد و در سایر نقاط شهری کشور نیز با نرخ سود ۹/۵ درصد پرداخت می­ شود.

حجم پرداخت تسهیلات مشارکت مدنی (تسهیلات ساخت مسکن) طی ۹ ماه اول امسال به لحاظ تعداد تسهیلات (فقره) رقمی معادل ۳۹ درصد نسبت به ۹ ماه اول سال ۹۵ رشد مثبت داشته است.

این میزان رشد در پرداخت تسهیلات ساخت مسکن عامل قوی در خارج کردن ساخت و ساز از رکود عمیق سال­ های ۹۳ تا ۹۵ محسوب می­ شود.

بانک مرکزی اخیراً در گزارشی از رشد ۱۲ درصدی میزان سرمایه ­گذاری بخش خصوصی در ساخت و سازهای سراسر کشور طی نیمه اول امسال خبر داد.

طبق گزارش بانک مرکزی، بخش مسکن و ساختمان در نیمه اول سال ۹۶ بعد از دست کم سه سال رشد منفی در ارزش افزوده، با رشد مثبت در این شاخص همراه شد. ارزش افزوده بخش مسکن و ساختمان در ۶ ماه اول سال ۹۶ رقمی معادل ۰/۶ درصد نسبت به مدت مشابه سال ۹۵ افزایش پیدا کرد. هر زمان ارزش افزوده یک بخش اقتصادی رشد مثبت پیدا می­ کند، اقتصاددان ­ها با اطمینان از رونق در آن بخش سخن می­ گویند.

در بخش مسکن پیش­تر علایم دیگری همچون رشد حجم معاملات خرید آپارتمان و همچنین رشد در تیراژ صدور پروانههای ساختمانی، از رونق خفیف و اولیه در این بخش خبر داده بود اما اکنون، دو علامت دیگر یکی نرخ رشد پرداخت تسهیلات بانک مسکن و دیگری نرخ رشد ارزش افزوده بخش مسکن، بروز رونق در این بخش را تایید می­ کند.

کل تسهیلات پرداخت شده توسط بانک مسکن در حوزه ­های مشارکت مدنی، فروش اقساطی (ساخت و خرید مسکن) طی ۹ ماه اول امسال به لحاظ تعداد (فقره تسهیلات)، ۲۵ درصد نسبت به ۹ ماه اول سال ۹۵ رشد مثبت پیدا کرده است.

در مدت مورد گزارش (۹ ماه اول امسال)، رقمی معادل ۲ هزار و ۹۷۹ میلیارد و ۸۳۰ میلیون تومان تسهیلات ساخت در قالب عقد مشارکت مدنی توسطبانک مسکن به سازنده ­ها و سرمایه­ گذاران ساختمانی پرداخت شد. در حوزه خرید مسکن نیز ۵ هزار و ۹۱۱ میلیارد و ۴۱ میلیون تومان تسهیلات خرید به دو شکل تسهیلات بدون سپرده و تسهیلات نیازمند سپرده­ گذاری به متقاضیان خرید مسکن پرداخت شد.

این نوع کارنامه تامین مالی مسکن مشخص می­ کند: در حال حاضر اولویت تامین مالی مطابق توصیه­ ها و تجویز کارشناسان اقتصاد مسکن و همچنین هم­ راستا با دغدغه متولی بخش مسکن، سمت تقاضای مصرفی است.

طی ۹ ماه اول امسال، حجم ریالی پرداخت تسهیلات مسکن در حوزه خرید دو برابر ساخت بوده است.

بنابراین، در حال حاضر هم سقف تسهیلات خرید مسکن بالاتر از ساخت است و هم اینکه تعداد تسهیلاتی که به متقاضیان داده می­ شود بیشتر از سازنده ­ها است.

کارشناسان اقتصاد مسکن معتقدند: رکودی که در سال­ های ۹۲ تا ۹۵ بوجود آمد باعث رسوب حجم زیادی آپارتمان در بازار شد و حالا باید سمت تقاضا با دریافت تسهیلات تحریک به خرید شود.

بانک مسکن در این فاصله زمانی (از ابتدای سال جاری تا پایان آذر ماه)، برای تعمیر، بازسازی یا تکمیل بیش از ۶۲ هزار واحد مسی، تسهیلات جعاله مسکن پرداخت کرد. حجم کل تسهیلات جعاله پرداختی در این مدت، ۸۴۵ میلیارد و ۲۶۹ میلیون تومان بوده است.

عملکرد ممتاز صندوق یکم

رد پای صندوق پس­ انداز مسکن یکم در دو رخداد مثبت بازار مسکن طی سال جاری مشهود و مشخص است.

صندوق پس ­انداز مسکن یکم خرداد ماه سال ۹۴ در بانک مسکن راه ­اندازی شد تا در قالب فعالیت این صندوق، خانه اولی­ ها از طریق رژیم پس ­انداز بتوانند با سپرده ­گذاری یکساله در این صندوق، حجم مشخصی تسهیلات خرید مسکن دریافت کنند.

صندوق پس ­انداز مسکن یکم در تهران حداقل به اندازه ۳۰ درصد هزینه خرید یک واحد مسی مختص خانه ­اولی­ ها (متراژ کوچک) و در سایر شهرها تا ۵۰ درصد این هزینه، تسهیلات ارزان قیمت پرداخت می­ کند مشروط به آن که، سپرده­ گذار، طی یک سال رقمی معادل نصف مبلغ تسهیلات را در صندوق سپرده­ گذاری (پس­ انداز) کنند.

این صندوق در حال حاضر دو عملکرد ممتاز داشته است. از یک سو، حجم قابل توجهی از نقدینگی­ های سرگردان را جذب خود کرده است و از سوی دیگر با تجهیز مالی متقاضیان خرید مسکن، امکان رونق در معاملات را بوجود آورده است.

در حال حاضر بیش از ۲۷۲ هزار نفر متقاضی مسکن، در صندوق پس­ انداز مسکن یکم ثبت نام و سپرده­ گذاری کرده اند که کل مبلغ جذب شده توسط صندوق تحت عنوان پس ­انداز سپرده ­گذاران رقمی معادل ۵ هزار و ۶۷۸ میلیارد و ۹۱۰ میلیون تومان است.

مانده سپرده در صندوق پس ­انداز مسکن یکم بیش از سه برابر مانده سپرده در صندوق پس ­انداز مسکن جوانان است. این بدان معنی است که صندوق یکم با اینکه سابقه فعالیت کمتری نسبت به صندوق جوانان دارد اما چون جذابیت و کارآیی آن بیشتر است استقبال بالاتر متقاضیان خرید مسکن را در پی داشته است.

به گزارش پایگاه خبری بانک مسکن -هیبنا، در حساب ممتاز بانک مسکن یعنی حسابی که به پشتوانه آن، اوراق تسهیلات خرید مسکن منتشر و در بازار رسمی خرید و فروش می­ شود، در حال حاضر بیش از ۳۵ هزار میلیارد تومان سپرده از سوی سپرده ­گذاران وجود دارد.

اوراق تسهیلات مسکن امکان دریافت تسهیلات خرید مسکن از سوی متقاضیان به شکل بدون سپرده را فراهم می کند.

برای خرید و فروش آپارتمان در اندیشه به املاک توقف مراجعه کنید.

در سال‌های گذشته همواره انتشار اوراق تسهیلات مسکن، تنها در یک بانک تخصصی، صورت می‌گرفت، اما با ورود یک بانک دیگر، انحصار در تامین مالی حوزه مسکن شکسته خواهد شد. در حالی که بانک مرکزی، شرایط حضور بانک‌ها را در تسهیلات‌‌دهی بخش مسکن فراهم کرده بود، اما به نظر می‌رسد که اکثر بانک‌ها به دلیل وجود تنگنای اعتباری و مشکلات ترامه‌ای، از فرصت حضور در این بخش چشم‌پوشی کردند. در هفته‌های اخیر، خبری مبنی بر حضور بانک ملی در تسهیلات‌دهی بلندمدت بخش مسکن مطرح شد که این موضوع می‌تواند دایره عرضه این وام را برای متقاضیان بزرگ‌تر کند.

به گزارش ملک رادار و به نقل از هفته‌نامه تجارت فردا*، بانک ملی طرحی را برای پرداخت تسهیلات بلندمدت خرید مسکن از محل اوراق تهیه کرده که با این طرح، به سپرده‌گذاران در ازای یک دوره مشخص سپرده‌گذاری، اوراق تسهیلات مسکن تعلق می‌گیرد. علاوه بر این، در مدت سپرده‌گذاری به آن نرخ سود ۱۰درصدی نیز تعلق می‌گیرد.

آن‌طور که مسوولان بانک ملی، در تشریح ابعاد این طرح توضیح دادند، از مزیت‌های این نوع وام نسبت به نمونه‌های مشابه این است که سن ساختمان برای اعطای تسهیلات محدودیت ایجاد نمی‌کند. بررسی‌ها نشان می‌دهد که سپرده‌گذاران در حساب مخصوص اوراق مسکن، در صورت سپرده‌گذاری ۱۸ میلیون و ۲۰۰ هزارتومانی به ‌عنوان حداقل مبلغ لازم برای سپرده، می‌توانند در هر ماه یک فقره اوراق ۵۰۰ هزارتومانی تسهیلات مسکن دریافت کنند.

به این ترتیب، بعد از یک سال، امتیاز (اوراق) شش میلیون تومان وام مسکن به آنها تعلق می‌گیرد. دارندگان این حساب با فروش اوراق (امتیاز خود) در بازار رسمی مبادله این اوراق، از سود حاصل از قیمت روز مبادله اوراق بهره‌مند می‌شوند. در حال حاضر، قیمت اوراق مسکن در تنها بازار عرضه این اوراق، حدود ۷۲ تا ۷۵ هزار تومان به ازای هر فقره اوراق ۵۰۰ هزارتومانی است که مطابق یکی از کدهای حساب ممتاز، یک سپرده‌گذار با مبلغ سپرده ۷۰ میلیون‌تومانی، می‌تواند مشروط به «در اولویت بودن برای دریافت اوراق»، بعد از شش ماه، معادل ۷۲ میلیون تومان، اوراق مسکن دریافت کند.

حساب اوراق مسکن، عملاً چالش کمبود منابع بانکی برای پرداخت تسهیلات را مرتفع می‌کند. این حساب به‌واسطه بازدهی بالا، به جذب سپرده از طرف متقاضیان سرمایه‌گذاری در بازار پول منجر می‌شود و در نتیجه، اعتبار لازم را برای پرداخت تسهیلات خرید مسکن به افرادی که قصد سپرده‌گذاری (پس‌انداز) ندارند فراهم می‌آورد.

برای خرید باغ و باغچه در اندیشه به املاک توقف مراجعه کنید.

بانک ملی در این طرح، در نظر دارد به پشتوانه این حساب، تسهیلات ۶۰ میلیون‌تومانی خرید مسکن به متقاضیان انفرادی و همچنین تسهیلات ۱۰۰ میلیون‌تومانی به زوجین پرداخت کند. همچنین در این کنار این وام جعاله ۲۰ میلیون‌تومانی به متقاضیان اعطا می‌شود. نرخ سود این تسهیلات همانند تسهیلات اوراق مسکن در حال پرداخت از سوی بانک عامل بخش مسکن، ۵ /۱۷ درصد و مدت زمان بازپرداخت آن نیز ۱۲‌ساله تعیین شده است.

همچنین به گفته مسوولان این بانک، دوره بازپرداخت تسهیلات جعاله حداکثر سه‌ساله است و اوراق گواهی حق تقدم مسکن بانک ملی ایران از تاریخ صدور به مدت دو سال اعتبار دارند و حداکثر یک ماه پس از پایان مهلت انقضای اوراق، امکان دریافت تسهیلات مسکن از طریق شعب بانک میسر است.

برای خرید آپارتمان در اندیشه به املاک توقف مراجعه کنید.

بازار مسکن طی ماه‌ های اخیر شاهد افزایش در مقدار معاملات و نیز رشد در قیمت معاملاتی در کلان‌ شهری مانند تهران بوده است.
کارشناسان بازار مسکن معتقدند این رشد هر چند که در مدت زمان اندکی نسبت به رفتار سیکلی مشابه در سال‌ های گذشته به وقوع پیوسته است، ولی خود نشان‌ دهنده‌ی حرکتی مثبت در این بازار در جهت تخلیه بازار از مازاد عرضه موجود و رسیدن به نقطه تعادل تلقی می‌شود.

بر اساس اطلاعات منتشر شده توسط بانک مرکزی ، رشد معاملات مسکن در طی آذر ماه سال ۹۶ نسبت به زمان مشابه سال قبل رقمی در حدود ۵۰ درصد بوده است. در عین حال رشد قیمتی حادث‌ شده در این زمان نسبت به زمان مشابه سال گذشته در حدود ۱۵ درصد بوده است. بر همین اساس در عین ایجاد گردش در موجودی کالای سرمایه‌گذاران و ایجاد امکان سرمایه‌گذاری مجدد برای آنها، سازندگان تا حدودی از شناسایی زیان حسابداری خارج شده‌اند.

مهدی بهداد کارشناس حوزه مسکن و ساختمان در تشریح چگونگی خروج از این رکود، عنوان کرد: این خروج در برخی از مناطق میانی و جنوبی کلان‌ شهری مثل تهران بیش از پیش مشاهده شده و شدت اثرگذاری آن برای واحدهای با متراژ حدود ۵۰ تا ۹۰ مترمربع محسوس‌ تر بوده است. این امر در بین سرمایه‌گذاران نیز مد نظر قرار گرفته؛ به‌گونه‌ای که سرمایه‌گذاری در احداث واحدهای با متراژ مشابه بیش از پیش در نظر سرمایه‌گذاران قرار دارد.

وی ادامه داد: بنابراین مشاهده می‌شود که طرف عرضه رفتاری به تبعیت از طرف تقاضا در پیش گرفته است؛ چرا که عرضه‌کنندگان به‌ خوبی به این نکته مهم رسیده‌اند که بایستی نیازمندی‌ها و توان خرید طرف تقاضا را در نظر بگیرند تا از ریسک‌های کاهش قابلیت فروش جلوگیری کنند یا آن را به حداقل ممکن برسانند که خود رفتاری عقلانی تلقی می‌شود.

اطلاعات بانک مرکزی نشان می دهد بر اساس اطلاعات موجود، مناطق ۵ و ۸ در آذرماه ۹۶ نسبت به آذرماه ۹۵ شاهد بیشترین نرخ رشد قیمت و مناطق ۱ و۱۶ شاهد کمترین نرخ رشد قیمتی بوده‌اند.

نکته قابل‌ توجه در خصوص این آمار آن است که با وجود مازاد عرضه، منطقه ۵ تهران هم شاهد بیشترین نرخ رشد قیمتی بوده و هم از نظر تعداد معاملات نیز نرخ رشد بالایی را داشته است به نحوی که حدود ۱۵ درصد از معاملات انجام شده در تهران مربوط به این منطقه بوده است. این منطقه از شمال به ارتفاعات شمال تهران، از شرق به بزرگراه آیت‌الله اشرفی اصفهانی و محمدعلی جناح، از جنوب به جاده مخصوص کرج و از غرب به مسیل کن محدود می شود.

بهداد در مورد ویژگی های این منطقه اظهار کرد: یکی از ویژگی‌های مهم این منطقه شهری تهران آن است که دسترسی مناسبی به بزرگراه‌های شهری داشته و از سوی دیگر از نظر سرانه فضای سبز وضعیت مناسبی را در کلان شهر تهران دارد. گویی متقاضیان خرید واحدهای مسی در این منطقه علاوه‌ بر ویژگی‌های قیمتی و متغیرهایی که در نهایت منتهی به تناسب قدرت خرید یک واحد مسی داشته‌اند به متغیرهای کیفی خرید واحدهای مسی مانند دسترسی به بزرگراه‌ها، امکان سریع رسیدن به نقاط مرکزی شهر و دسترسی به مترو و BRTداشته‌اند، به کیفیت هوای منطقه محل ست نیز توجه کرده اند.

امر مهمی که هرچند پرداختن به آن مستم یادداشتی مجزا و طولانی‌تر می‌باشد، اما به‌ عنوان اشاره‌ای مهم و قابل‌ تامل می‌تواند در این نوشته مد نظر قرار گیرد. بر اساس محاسبات انجام‌ شده و اطلاعات موجود، منطقه ۵ شهرداری تهران جزو ۱۰ منطقه بالایی شهر تهران از نظر سرانه فضای سبز قرار دارد.

به تعبیر دیگر به‌ نظر می‌رسد که خریداران واحدهای مسی علاوه‌ بر توجه به متغیرهای قیمتی و درآمدی به متغیرهای کیفی محیطی و شهری مهم دیگر نیز در انتخاب خود توجه داشته‌اند. این متغیرها شامل سرانه فضای سبز در دسترس در منطقه (به‌ عنوان متغیری مهم در تصمیم‌گیری در شرایط آلودگی هوا قابل‌ توجه شهر تهران و آمار مرگ‌ و‌ میر اعلامی در اثر آلودگی)، دسترسی به بزرگراه‌ها، خطوط BRT و مترو و امثالهم است.

برای اجاره آپارتمان در اندیشه به املاک توقف مراجعه کنید.

یک گروه از جامعه خریداران در بازار مسکن در تهران، معطل تکمیل قدرت خرید یا به جمع‌بندی رسیدن گروه ضعیف این جامعه مانده است.

 گروه اول  معطل مانده، همان افرادی هستند که در حال حاضر مالک واحدهای نقلی (مساحت کمتر از ۶۰ مترمربع) هستند و در سال جدید قصد تبدیل آپارتمان خود به واحدی با سن بنای کمتر و مساحت بیشتر را دارند.

گروه دوم نیز همان خانه‌اولی‌ها هستند که قصد اولین تجربه خرید آپارتمان را دارند اما بودجه نقدی آنها فعلا کامل نیست.

در ظاهر، بین گروه اول و گروه دوم رابطه‌ای برقرار نیست و هر کدام می‌توانند از عرضه‌های موجود در بازار استفاده کنند. اما واقعیت آن است که خرید گروه اول منوط به فروش است و فروش آپارتمان‌های تحت مالکیت گروه اول به قدرت خرید گروه دوم گره خورده است.

مشتری فروشنده‌های واحدهای کم‌متراژ، خانه‌اولی‌ها هستند. بنابراین گروه اول در صورتی که بتواند واحدها را به گروه دوم عرضه کند، خود امکان خرید را پیدا می‌کند.

در حال حاضر گروه اول برای خرید واحدهای با مساحت بیش از ۶۰ مترمربع، دست بسته است. این گروه به بودجه نقد برای خرید نیاز دارد.

بودجه نقد این گروه از محل فروش واحدهای مسی کم‌متراژ به گروه دوم تامین خواهد شد. گروه اول چندان نیاز مبرم به تسهیلات خرید ندارد اما گروه دوم کاملا به وام‌های فعلی وابسته است و چون قدرت این تسهیلات در برابر قیمت مسکن از بین رفته است، عملیات خرید به بن‌بست خورده است.

بخشی از رکود معاملات مسکن در همین ارتباط گروهی بین خریداران مسکن خلاصه می‌شود.

متقاضیان تبدیل واحدهای فعلی به واحدهای بزرگ‌تر اگر با مکانیزم مشخص از طریق سیستم بانکی یا موسسات اعتباری بتوانند همچون تولیدکننده‌ها، به اعتبار مالی مشخص با دوره زمانی نه چندان طولانی شبیه به سرمایه‌ در گردش که بانک‌ها به صنعتگران پرداخت می‌کنند، مجهز شوند در این صورت بازار معاملات ملک از این محل به حرکت خواهد افتاد.

تعرفه‌های جدید برای عوارض ساخت و ساز در تهران از دوشنبه این هفته در فرآیند صدور پروانه‌های ساختمانی سال ۹۸ اعمال می‌شود. قیمت پایه محاسبه عوارض ساخت و ساز ۹۸، دفترچه ارزش معاملاتی سال ۹۷ -جدیدترین نسخه – خواهد بود و قرار است این قیمت‌ها با ضریب ۳۶ درصد اعمال شود. به این ترتیب مبلغ عوارض ۱۰ تا ۲۰ درصد افزایش می‌یابد. در هفته‌های اخیر نوعی عملیات روانی در بازار مسکن با چاشنی تدارک ارقام نجومی برای دریافت عوارض ساخت به راه افتاده بود.

دو ماه عملیات روانی ذی‌نفعان شوک‌‌ قیمت در بازار مسکن تهران برای التهاب‌آفرینی با چاشنی عوارض ۹۸ ساخت و ساز، از دوشنبه خاتمه پیدا می‌کند.

 تصمیم مدیریت شهری تهران در نیمه زمستان سال گذشته برای اعمال فرمول مشخص در محاسبه و تعیین تعرفه صدور پروانه ساختمانی، به دلیل سکوت و ناتوانی مدیران در تشریح اصل موضوع باعث دامن زدن به یکسری شایعات تورم‌ساز ابتدا در بازار ساخت و ساز و این اواخر در بازار معاملات خرید مسکن شد.

طی هفته‌های اخیر پیشگوهای بازار مسکن با طرح موضوع افزایش دو برابری عوارض ساخت و ساز در سال جدید، جو روانی بازار ملک را تحت تاثیر قرار دادند.

در همین بستر، سفته‌بازهای ملکی نیز از طریق برخی واسطه‌های بازار معاملات مسکن، با القای ترس در متقاضیان خرید آپارتمان، افزایش قریب‌الوقوع هزینه صدور پروانه ساختمانی در تهران را به معنی در پیش بودن جهش دوباره در قیمت فروش مسکن تعبیر کردند تا از این طریق، هیجان خرید در بازار به‌وجود بیاورند و بتوانند جلوی شکل‌گیری دوره ثبات قیمتی را تا حد امکان سلب کنند.

تازه‌ترین محاسبات انجام شده درخصوص بودجه مورد نیاز برای اجرای طرح ملی بازآفرینی شهری به منظور نوسازی ۱۴۰ هزار هکتار از اراضی فرسوده مورد هدف این طرح، حکایت از نیاز به اعتبار ۵۰۰هزار میلیارد تومانی دارد.

 برآوردهای انجام شده نشان می‌دهد درحالی‌که براساس مطالعات انجام شده برای اجرای طرح ملی بازآفرینی شهری برای بازسازی، نوسازی و ارتقای سطح کیفی ست شهروندان در محلات هدف نوسازی، اعتباری بالغ بر ۱۲۳ هزار میلیارد تومان از محل منابع شهرداری، دولت، بانک‌های عامل و بخش خصوصی پیش‌بینی شده، اما به دلیل تورمهزینه‌های ساختمانی و سایر هزینه‌های بازسازی محلات فرسوده و اجرای طرح بازآفرینی شهری هم‌اکنون نیاز به اعتبار ۵۰۰ هزار میلیارد تومانی وجود دارد.

طرح ملی بازآفرینی شهری به منظور نوسازی محدوده ۱۴۰ هزار هکتاری اراضی فرسوده شهری، بهمن‌ماه سال ۹۶ با فرمان مستقیم رئیس‌جمهوری آغاز شد. بر اساس هدف‌گذاری نمایندگان مجلس در برنامه چهارم توسعه باید سالانه۱۰درصد از بافت‌های فرسوده نوسازی می‌شد و در برنامه ششم توسعه نیز نوسازی سالانه ۲۷۰ محله از بین ۲۷۰۰ محله هدف‌گذاری شده که در حال حاضر حدود ۳ سال از آن می‌گذرد.

مسوولان بازسازی بافت فرسوده در وزارت راه و شهرسازی با بیان اینکه هم‌اکنون بیش از ۴ برابر اعتبار پیش‌بینی شده برای اجرای طرح ملی بازآفرینی شهری منابع مورد نیاز است در عین حال اعلام کرده‌اند: در حال حاضر قدرت تامین این منابع در کشور وجود ندارد.

بنا بر اعلام مقامات وزارت راه و شهرسازی، در راستای اجرای طرح ملی بازآفرینی شهری، در سال گذشته، یک میلیارد دلار ازصندوق توسعه ملی برداشت و به ریال تبدیل و نیمی از این مبلغ به میزان ۳هزار و ۷۵۳ میلیارد تومان به شرکت بازآفرینی شهری ایرانپرداخت شد. مسوولان بازآفرینی شهری می‌گویند از این مبلغ هزار و ۵۰۰ میلیارد تومان صرف پروژه‌های عمرانی شده و مابقی به ارائه تسهیلات بانکی به مردم اختصاص یافته است.

مقامات وزارت راه و شهرسازی تاکید دارند اولین موضوع درخصوص بافت‌های مورد هدف بازآفرینی، تامین، بهسازی و نوسازی سرپناه و محل ست مردم است و بعد از فراهم کردن محل ست باید به فعالیت‌های زیر بنایی و رو بنایی پرداخت. همچنین برای ایجاد مشوق نوسازی در این بافت‌ها باید از اقدامات موردی پرهیز شود، زیرا این اقدامات کیفیت مناسبی ندارد و صرفه‌جویی در فضا و بنا نیز در این فعالیت‌های موردی در نظر گرفته نمی‌شود.

مسوولان وزارت راه و شهرسازی همچنین از تعیین مهلت یک‌ماهه برای واگذاری اراضی شناسایی شده در بافت‌های فرسوده متعلق به دستگاه‌های دولتی به وزارت راه و شهرسازی برای اجرای طرح ملی بازآفرینی شهری خبر می‌دهند؛ بر این اساس تمام دستگاه‌های دولتی موظف شده‌اند حداکثر ظرف یک ماه از زمان شناسایی این اراضی آنها را برای اجرای این طرح در اختیار وزارت راه و شهرسازی قرار دهند. این تکلیف بنا به دستور مستقیم رئیس‌جمهور به نهادها، سازمان‌ها، ادارات دولتی و وزارتخانه‌ها تعیین شده است.